Può essere mutile in questo particolare, difficile momento, segnalarVi l’esistenza di una nuova norma che affronta gravi crisi economiche di consumatori che hanno stipulato un mutuo per l’acquisto della prima casa e che purtroppo stanno subendo un pignoramento di questo prezioso bene della vita.

Il Decreto legge n.124/2019, convertito nella legge n. 157/2019, concernente “Disposizioni urgenti in materia fiscale e per esigenze indifferibili” (cd. decreto fiscale) è intervenuto, all’art. 41-bis in tema di “Mutui ipotecari per l’acquisto di beni immobili destinati a prima casa e oggetto di procedura esecutiva” (GU n.301 del 24-12-2019).

Il mutuatario/consumatore in difficoltà potrà salvare la propria casa oggetto di pignoramento, attivato non oltre il 30/06/2019, beneficiando di una rinegoziazione o di un rifinanziamento del mutuo ipotecario.

 

COME FUNZIONA IL FONDO SALVA-CASA

Il consumatore potrà richiedere:

• la rinegoziazione del mutuo in essere;
• un finanziamento ad una banca terza; la somma dovrà essere utilizzata per estinguere il mutuo in essere e con surroga nella garanzia ipotecaria esistente. Questo nuovo finanziamento è assistito dalla garanzia del Fondo di garanzia prima casa ed ha il beneficio dell’esdebetazione per il debito residuo.

 

INTERVENTO FONDO DI GARANZIA

Le rinegoziazioni e i finanziamenti potranno essere assistite dalla garanzia a prima richiesta rilasciata da una apposita sezione del fondo di Garanzia per la prima casa. La garanzia è concessa nella misura del 50% dell’importo oggetto della rinegoziazione ovvero della quota capitale del nuovo finanziamento.

 

FACOLTA’ E NON OBBLIGO DELLA BANCA

La banca creditrice potrà sempre rifiutare la propria adesione all’istanza o rigettare, anche successivamente alla presentazione dell’istanza congiunta, la proposta di rinegoziazione avanzata dal debitore. La banca o società veicolo, se è richiesta la rinegoziazione, entro tre mesi, svolge una istruttoria sulla capacità reddituale del debitore/mutuatario.

 

SOSPENSIONE DELLA PROCEDURA ESECUTIVA

Con istanza congiunta presentata dal creditore e dal debitore, il Giudice dell’esecuzione, valutate tutte le condizioni, può ordinare la sospensione dell’esecuzione per un periodo massimo di 6 mesi.

 

Nel caso che il debitore non ottenesse la rinegoziazione/rifinanziamento del mutuo, questo potrà essere concesso, alle stesse condizioni e modalità, a un suo parente o affine fino al 3° grado; in questo caso il giudice dell’esecuzione emetterà decreto di trasferimento a suo favore. Per i cinque anni, successivi alla data di trasferimento dell’immobile, il debitore e la sua famiglia avrà il diritto legale di abitazione – annotato a margine dell’ipoteca – e, previo rimborso integrale di quanto già rimborsato dal parente o affine fino al 3° grado, di chiedere la retrocessione della proprietà dell’immobile e, con il consenso del finanziatore, accollarsi il residuo mutuo con liberazione del parente o affine fino al 3° grado.

 

CONDIZIONI

1. Il debitore deve essere un consumatore ai sensi dell’art. 3 del codice del consumo (la persona fisica che agisce per scopi estranei all’attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta);
2. Il creditore deve essere una banca ai sensi dell’art. 10 T.UB., ovvero una società veicolo di cui alla L. n. 130/1999 (Società che ha per oggetto esclusivo la realizzazione di una o più operazioni di cartolarizzazione e che, in tale ambito, si rende cessionaria dei crediti da cartolarizzare e/o procede all’emissione dei correlati titoli.(L. 130/99));
3. Il credito deve essere un mutuo ipotecario per l’acquisto della prima casa che rispetti i requisiti previsti dal D.P.R. n. 131/1986, e il debitore deve aver rimborsato almeno il 10% del capitale originariamente finanziato alla data di presentazione dell’istanza;
4. Sia in corso un pignoramento notificato tra il 1°/01/2010 e il 30/6/2019;
5. Sia presente nella procedura, al momento della presentazione dell’istanza, solo la banca (non devono esserci altri creditori intervenuti, ovvero dev’essere depositato dagli altri creditori, prima della presentazione dell’istanza, un atto di rinuncia ex art. 629 c.p.c.);
6. L’istanza può essere presentata una sola volta nell’ambito del medesimo processo esecutivo e non oltre il 31/12/2021 (termine perentorio);
7. Il debito complessivo calcolato ex art. 2855 c.c. (comprensivo di spese di pignoramento, di interessi come da contratto per le due annate anteriori al pignoramento e per quella in corso al momento del pignoramento, e di interessi legali per le annate successive)non deve superare i € 250.000,00.
8. L’importo offerto (se l’immobile è già all’asta), non deve essere inferiore al 75% del prezzo base della successiva asta; se l’immobile è stimato (ma non si è ancora tenuta la prima asta), non deve essere inferiore al 75% del valore del bene come da CTU; se il debito complessivo sia inferiore al 75% dei predetti valori, dev’essere offerto l’intero importo del debito complessivo calcolato ex art. 2855 c.c.;
9. Il mutuo rinegoziato o il nuovo finanziamento non deve superare i 30 anni dalla data di sottoscrizione dell’accordo di rinegoziazione o del finanziamento; questi, sommati all’età del debitore non devono superare il numero di 80;
10. Il debitore deve rimborsare integralmente al creditore le spese liquidate dal giudice;
11. Non deve essere pendente una procedura da sovraindebitamento ai sensi della L. n. 3/2012 (anche se già nominato l’organismo di composizione della crisi).